Décryptage de la dynamique des demandes de permis de construire
En attendant que la nouvelle ministre du logement sauve les professionnels de l’immobilier, mais sauve surtout les français, je vous propose un décryptage dynamique de l’ampleur de la crise actuelle et à venir !
J’utilise régulièrement diverses bases de données pour accompagner et lire la performance du développement foncier, et j’utilise particulièrement la base de données SITADEL qui recueille et consolide les demandes de permis de construire, entre autres.
En préambule et en deux mots, la base de données est loin d’être parfaite, et c’est le signal qui importe davantage que la précision des chiffres. Accrochez-vous cela fait peur :
Au 31 Juillet 2024 ce sont 932 nouvelles demandes de permis de construire pour des opérations de plus de 10 logements qui ont été déposés (pour une atomisation de près de 530 pétitionnaires différents ! surprenant pour moi)
Les chiffres qui font peur
A périmètre et au 31 juillet de chaque année nous étions respectivement à
- 2024 : 932 demandes de PC de plus de 10 logements
- 2023 : 2748 demandes de PC de plus de 10 logements
- 2022 : 2946 demandes de PC de plus de 10 logements
- 2021 : 3679 demandes de PC de plus de 10 logements
Il eut été intéressant de remonter encore plus pour voir ou non l’impact des collectivités locales sur la dégradation des obtentions (et en amont de dépôts) de permis.
Maintenant analysons cela encore plus précisément :
- Brutalement en 2024 c’est simplement 66% de baisse d’activité… C’est juste énorme ! Imaginons juste ce chiffre appliqué à n’importe quel business !!! Je ne vous donne pas ici d’ailleurs le nombre de PC déposés par le top 20 des promoteurs…
- Le dépôt des permis de construire ne dit pas tout de la production à venir. Entre refus de permis, recours, pièces complémentaires et autres reserves foncières il y a la fois de la casse pendant l’instruction et une mise sur le marché de logements neufs qui ne correspondent pas à un cycle administratif à rebours simple (15 mois environ)
- Mais invariablement à terme nous ne saurions produire plus de logements que le nombre demandé dans le cadre du process français (dépôt de permis)
- Donc si cette dynamique devait se poursuive, invariablement les courbes (demandes et production) se rejoindront
- Il est « impossible » (c’est faisable mais trop long pour moi) de connaître le stock en réserve et le pipe de tous les promoteurs et on ne peut donc pas dire que le deuxième semestre 2025 et l’année 2026 ne seront alimentés que par 932 PC (+10 logements je rappelle)
- Mais il y a pire : La crise est devenue réelle au printemps 2023 et aujourd’hui il n’y a pas un promoteur en France qui n’ait pas renégocié ses accords fonciers sur toutes ses opérations ou presque. Qui lancerait une opération en libre en Juillet 2023 sur des prix établis 12 à 15 mois auparavant ? personne.
- Cela veut donc dire que pour 2023 et sans doute pour une partie de 2022 les permis demandés ne se sont pas transformés en opérations qui viendront alimenter le marché. Dans quelle proportion ? sans doute 30 à 50% (source : aucune)
- Pour les non professionnels de l’immobilier il faut bien comprendre que dans notre métier de promoteurs immobiliers les cycles de vie des opérations sont très longs et les choix pris doivent être validés quelques 18 à 24 mois plus tard. Le métier de promoteur c’est de la gestion du risque. Et en 2022 cela faisait déjà plusieurs mois qu’entre professionnels nous savions que nous délirions tous sur les prix….
En conclusion :
- L’année 2024 est foutue mais ça on le sait
- L’année 2025 est foutue et ça on le sait aussi (cycle de vie et PC)
- L’année 2026 est à moitié foutue et ça on le sait aussi.
Sauf miracle législatif et mesures d’urgence !
